Politique du logement

Point d’orgue du bien-vivre, le logement fait l’objet d’une attention particulière du gouvernement qui a mis en place un véritable arsenal juridique susceptible d’en améliorer les contours. Ce cadre légal se décline en divers outils de pilotage qui sont tantôt économiques, tantôt sociaux et qui vont bien au-delà de la simple production de logements.

Par ailleurs, la mobilisation du foncier en faveur du logement ne peut être pensée en dehors de son environnement, qui n’est autre que la ville.
Aussi, politique du logement et urbanisme sont-ils intimement liés dans la concrétisation de projets immobiliers qui tendent à être la fois innovants, adaptés aux usages et durables.

Objectifs gouvernementaux

La stratégie du logement, telle que décrit ci-après, poursuit trois objectifs et s’accompagne de diverses applications concrètes parmi lesquelles le zonage des politiques du logement et la loi ALUR.

Stratégie logement du gouvernement

Les zones d’habitation où la demande est plus forte que l’offre subissent une véritable pénurie de logements qui participe à l’augmentation des loyers.

Par voie de conséquence, les particuliers les moins fortunés se trouvent dans l’obligation de s’excentrer pour se loger selon leurs moyens.

A contrario, les villes les moins prisées ne trouvent pas de locataires et de propriétaires susceptibles de s’installer dans des logements qui restent donc vacants.

Pour pallier ces déficits qui sont le fait du marché, le gouvernement s’appuie sur les trois piliers que sont :

Construire plus, mieux et moins cher
Répondre aux besoins de chacun
Améliorer le cadre de vie

C’est à partir de ces fondements que le gouvernement déclenche ses interventions : mesures législatives (loi ELAN...), mesures réglementaires (décrets d’application…) ou encore plans d’action (plan de rénovation énergétique…).

Zonage des politiques du logement

Créé en 2003, le découpage du territoire français en zones A, B et C reflète les tensions du marché de l’immobilier.

Dans le domaine du logement, la tension du marché est définie en fonction des zones géographiques, par la correspondance plus ou moins effective entre la demande de logements et l’offre disponible.

Dans ce contexte, ce sont cinq zones qui ont été spécifiées et répondent à des tensions différentes :

zone A bis
zone A
zone B1
zone B2
zone C

Loi ALUR : lutte contre l’habitat indigne

La loi ALUR promulguée en mars 2004, est la “loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové”.

Il est question à travers ce cadre juridique, de faciliter la régulation du marché immobilier, d’encadrer les pratiques, de contribuer à l’accès au logement par les ménages et de déployer innovation et transparence.

Pour parvenir à ces objectifs, la loi ALUR entend agir sur des leviers d’importance :

la croissance de l’offre de logement,
l’équilibre dans les relations propriétaires / locataires / professionnels de l’immobilier.

Ce ne sont pas moins de 108 mesures qui ont été nécessaires à la mise en application de la loi ALUR, ce qui démontre à la fois sa complexité et son importance.

Comment le gouvernement concrétise-t-il ses ambitions en matière de logement ?

Bâtiment et construction

La production énergétique des immeubles d’habitation et professionnels représente 42% des consommations globales d’énergie en France et se présente ainsi comme un enjeu majeur.

Bâtiments neufs et énergie

Sur le marché de la construction neuve, il existe des exigences réglementaires ainsi que des aides financières et autres incitations spécifiques.

En matière de réglementation thermique, c’est la RT2012 qui est actuellement en vigueur. La mise en place d’une réglementation thermique date de 1974 et a su faire ses preuves. En effet, la consommation énergétique des constructions neuves a été divisée par deux depuis cette période. Avec la mise en place de la RT2012, le gouvernement entend une fois encore diviser la consommation énergétique par trois.

Aussi depuis 2012, un bâtiment est considéré comme “basse consommation” s’il ne dépasse pas le plafond énergétique de 50kWhep par mètre carré et par an. La prochaine étape se fera à l’horizon 2020 avec le BEPOS : ce bâtiment à énergie positive devra, comme son nom l’indique, produire plus d’énergie qu’il n’en consomme pour être aux normes.

Comme toutes les réglementations fixées par l’État, la RT 2012 est soumise à des contrôles de l’État en matière de besoin climatique du bâtiment, de consommation d’énergie primaire et de confort en été.

50 mesures de simplification pour la construction

Les 50 mesures visant à simplifier la construction sont le fruit d’une concertation citoyenne menée de novembre 2013 à février 2014.

Ce sont en effet les conclusions de cette concertation qui ont permis de nourrir la stratégie du gouvernement pour relancer la construction.

“Il ne s’agit pas de diminuer les exigences de qualité, mais de mieux articuler les différentes réglementations existantes autour d’un projet de construction, de fixer des exigences de résultats et non de moyens, de mutualiser les procédures lorsque c’est possible, de réduire les risques de contentieux.” - Réglementation de la construction : la simplification est en marche, septembre 2016.

Les 50 mesures de simplification pour la construction couvrent les 10 domaines que sont :

la sécurité incendie
le confort intérieur
les risques sismiques et technologiques
l’électricité et les réseaux de communication
la lutte contre les termites
la performance thermique
l’Outre-Mer
l’adaptation des règles d’accessibilité
les ascenseurs
la qualité et la lisibilité des nouvelles normes et réglementations
divers

Économie de la construction, comment ça fonctionne ?

Dans sa dimension économique, le secteur de la construction est examiné en fonction du financement des opérations et de la connaissance des coûts.

C’est l’indice du coût de la construction (ICC) qui permet de connaître l’évolution des prix sur les marchés du logement neuf et de la construction.

Pour déterminer l’opportunité d’un projet de construction, il existe des outils qui permettent de jauger l’ensemble des coûts liés à la construction ou encore au bâtiment au cours de sa vie.

Par ailleurs, il existe depuis peu, des possibilités de montages financiers alliant public et privé. Pour l’État et les collectivités, contractualiser avec des personnes privées constituent une véritable aubaine dans l’optique de “construire, gérer, entretenir et maintenir des bâtiments ou des ouvrages publics sur le moyen et le long terme”.

Découvrez les exigences gouvernementales pour ce qui est de la construction de bâtiments.

Aménagement et urbanisme

Découvrez les projets de ville, innovants et durables ainsi que les avancées et projets en matière d’urbanisme.

Mobilisation du foncier en faveur du logement

La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public, favorise l’utilisation des terrains de l’État et des établissements publics, pour la construction de logements sociaux. En 2016, 105 accords de cessions de terrains ont été conclus pour construire des logements abordables.

Face à l’enjeu d’accessibilité du logement pour tous, l’État a récemment accéléré les procédures de cession de terrains nus ou bâtis de son domaine privé et de certains établissements publics

Pour ce faire, l’État s’appuie sur un mécanisme dit de “décote” qui renforce l’équilibre financier de l’opération. Ce mécanisme, qui est consécutif à certaines dispositions de la loi ALUR, est utilisé uniquement dans le cadre de la construction de certaines catégories de logements tels que les PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), les PLUS (prêt locatif à usage social) ou encore les PLS (prêt locatif social).

Par ailleurs, ces opérations foncières font intervenir divers acteurs garants de la qualité des prestations : des experts des services centraux (Ministère du budget…), des pilotes régionaux (préfet de région...) ou encore des pilotes départementaux (préfet de département…).

De plus, le contrôle du dispositif est assuré par une Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF), qui est en charge, depuis juillet 2014, du suivi de la stratégie, de l’élaboration d’un rapport annuel et d’un examen de toutes les questions qui ont trait à la mobilisation du foncier public en faveur du développement de l’offre de logement.

Quelles ordonnances pour accélérer la construction de logements ?

Les litiges sont monnaie courante dans le domaine de l’urbanisme, aussi Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement dans le gouvernement de François Hollande, a mis en place une ordonnance visant à lutter contre les recours malveillants et à fluidifier le traitement des contentieux.

D’autres ordonnances permettent également d’accélérer la construction de logements en France et induisent :

de favoriser les projets de densification en créant des logements au plus près des besoins,
de sécuriser les acquéreurs pour mettre fin à la garantie intrinsèque,
de réduire les délais grâce à une “procédure intégrée pour le logement” (PIL),
de créer un géoportail de l’urbanisme pour améliorer les conditions d’accès aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique,
d’augmenter le taux de garantie de l’emprunt bancaire,
de créer un statut spécifique pour le logement intermédiaire.

Projet innovant et ville durable

Le gouvernement ne manque pas d’idées en ce qui concerne l’aménagement des territoires et l’urbanisme. En effet, de nombreux projets sont développés consécutivement dans l’optique de bâtir la ville de demain :

les démonstrateurs industriels
le plan “ville durable”
le Grand Prix de l’urbanisme
l’atelier des territoires
le palmarès des jeunes urbanistes
les ateliers Projet Urbain
le réseau “Commerce, Ville et Territoire”

Ces projets ont en commun de travailler à une ville plus verte et plus vivable.

Comment le gouvernement s’y prend-t-il pour construire la ville de demain ?