Dispositif fiscal français

Simulation loi Mézard

L’immobilier est le placement le plus sûr du monde, à condition d’être acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, selon les dires de Franklin D. Roosevelt.

De fait, pour parvenir à cette finalité tant recherchée qu’est l’accession à la propriété, il est impératif de se faire conseiller. Cela donne la certitude d’éviter une perte de temps et d’argent.

Dans cette optique, une simulation loi Mézard permet une compréhension fine des mécanisme du dispositif. Par ce biais, il vous sera possible de jauger le rapport entre le coût de votre investissement et le bénéfice de la défiscalisation.

Les avantages d’une simulation loi Mézard

Les données nécessaires à la simulation

Pour réaliser une simulation loi Mézard, plusieurs données sont essentielles. Côté logement neuf, il faut connaître sa superficie, sa zone géographique, son prix ainsi que le nombre d’années de mise en location. Côté investisseur, ses revenus ainsi que le montant de son imposition suffisent à réaliser la simulation.

Ces informations permettent d’établir le calcul des économies réalisables, ainsi que l’effort d’épargne à consentir pour parvenir à un investissement locatif qui soit économiquement viable, c’est-à-dire rentable et durable.

Laurence et Robin achètent un T3 de 55 m², avec 7 m² de balcon, à 197.500€, dans la quartier Saint-Simon, à Toulouse. Ils souhaitent le mettre en location pour une durée de 12 ans. Le couple a un revenu de 40.000€ nets annuels. Il paye environ 2.000€ d’impôts par an.
Prix du logement à l’achat Prix du logement à la revente Effort d’épargne par mois Rendement de l’opération
197.500€ 223.833€ 395€ 9.44%

Cette simulation Mézard révèle que le taux de rendement du projet de Robin et Laurence est de 9.44%, que l’effort moyen d’épargne est de 395€ mensuels. Par ailleurs, la revente de leur bien leur permet une plus-value de 26.333€ (223.833€ - 197.500€).

Il est bien sûr possible et même conseillé de tester plusieurs projets d’investissement afin de s’orienter vers le plus avantageux. Un même budget peut conduire à de nombreuses options d’achat.

Simulation et zonage Mézard

Le dispositif Mézard selon un quadrillage géographique : le zonage Mézard. Depuis le dispositif de défiscalisation Robien, la France est divisée en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. À chacune de ces zones correspond une tension du marché de l’immobilier. Toutes les zones sont éligibles au dispositif Mézard, à l’exclusion de la zone C.

En effet, la loi Mézard vise à élargir l’offre de location dans les zones où la demande est la plus importante. Pour ce faire, des plafonds de loyer doivent être respectés par les propriétaires et des plafonds de ressources bornent les locataires dans les zones éligibles au Mézard. En cas de non-respect de ces plafonds, l’avantage Mézard n’est pas attribué à l’investisseur.

Un budget, plusieurs projets

Réaliser une simulation Mézard permet d’une part de vérifier la viabilité de votre projet d’investissement et d’autre part, d’effectuer une comparaison avec d’autres variantes. Ce comparatif aide à mesurer les risques et les bénéfices de chacune des options de votre projet en fonction de vos capacités financières.

Il est important d’effectuer plusieurs simulations Mézard : une en amont du projet, l’autre au moment de la décision, afin d’être certain qu’aucune donnée n’a évolué.

Exemple de simulation pour Martin et Emmanuelle

Emmanuelle et Martin Statut Mariés, un enfant
Revenu 120.000€/an
Objectif Louer leur bien à leur descendant

Martin et Emmanuelle ont un enfant, Quentin, qui s’inscrit à la rentrée scolaire à la l’université pour valider un master de droit. Le revenu annuel du ménage est de 120.000€. Avec cette somme, le couple investit dans un logement neuf afin d’y faire vivre Quentin. Pour valider leur projet, Emmanuelle et Martin font appel à un courtier en immobilier neuf : il réalise gratuitement un audit de leur situation pour en tirer le projet le plus avantageux.

Audit du patrimoine

Après étude de leur situation économique (finances, fiscalités, dépenses etc), le courtier conseille à Martin et Emmanuelle de consacrer 240€ par mois à leur investissement locatif.

Investissement locatif et effort d’épargne :

  • Dispositif de défiscalisation : loi Mézard
  • Épargne conseillée : 240€/mois

Sélection du bien immobilier neuf

Emmanuelle et Martin sont confortés dans leur choix : ils signent un contrat de réservation pour un T2 de 177.000€ dans le quartier Bacalan à Bordeaux, non loin du campus Bastide où Quentin sera inscrit en droit de la santé. Le logement est réservé en VEFA (vente en état futur d’achèvement), c’est-à-dire que le couple choisit sur plan.

  • Type de logement neuf : T2 à Bordeaux
  • Zone Mézard : B1 (Bordeaux et proche périphérie)
  • Surface du logement : 41 m²
  • Loyer : 480€/mois maximum (revalorisation de 2% par an)
  • Charges propriétaires : 75€/mois
  • Prix d’achat du bien : 177.000€
  • Frais de notaire : 4.200€
  • Taxe foncière : 0€ durant les deux années qui suivent la construction

Le meilleur taux d’emprunt

Suite à un rendez-vous avec leur établissement bancaire, Martin et Emmanuelle sont orientés vers un crédit à taux fixe. Ils ne possèdent pas d’apport personnel. Les frais de garanties sont inclus dans les montants.

  • Prêt : 200.417€ sans apport
  • Taux de crédit : 2.26%
  • Assurance : 0.20%
  • Frais de garanties : 2.100€
  • Durée : 20 ans
  • Mensualités : 835€

Signature de l’acte d’achat

Emmanuelle et Martin signent l’acte d’achat chez le notaire.

Livraison du logement neuf

Lorsque le logement neuf est construit, le promoteur procède à la livraison du bien en présence de Martin et d’Emmanuelle. Au moment de cette première visite, le couple effectue la relève des réserves techniques. Les clés en main, ils peuvent commencer à aménager le logement pour Quentin.

L’option gestion locative

À la fin de ces deux années de master en droit de la santé, Quentin, le fils d’Emmanuelle et Martin doit quitter les lieux pour démarrer un emploi à Nantes. Les parents décident alors de faire appel à un gestionnaire pour la mise en location de leur bien. En effet, la société les aidera à trouver un nouveau locataire et à gérer les aspects administratifs et financiers de la location (gestion des impayés, vacances et carences locatives, dégâts courants etc).

  • Honoraires de gestion : 7% du loyer mensuel (hors taxes, soit 8.4% TTC)
  • Assurances : 4.5% du loyer mensuel

Déclaration fiscale et économie d’impôt

Martin et Emmanuelle doivent déclarer leurs revenus. C’est au moment de la déclaration fiscale qu’ils mentionnent leur opération immobilière. La réduction d’impôt inhérente à l’achat du logement neuf aboutit à une économie de 35.700€ au bout de 12 années de mise en location.

Cela représente une économie d’impôt de 2.975€ par an.

Revente et fin du Mézard

Au bout des 12 années de mis en location de leur bien immobilier, Emmanuelle et Martin prennent la décision de le revendre. Ils consultent des professionnels pour valider la pertinence de cette décision.

Patrimoine revalorisé : 183.545€.

Bilan de l’opération immobilière

Au cours des 12 ans de location de leur bien, Martin et Emmanuel ont dépensé 240€ par mois pour financer l’ensemble de leurs dépenses Mézard.

Le couple doit payer les mensualités de son crédit bancaire, des charges et frais divers qui représentent 980€ par mois.

En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt (258€) et d’un loyer (480€) pour un montant total de 738€ par mois. Afin d’équilibrer leur opération, Emmanuelle et Martin effectuent donc un complément financier de 242€ par mois. Leurs dépenses mensuelles sur 12 ans sont ainsi couvertes à 49% par les loyers mensuels que leur verse Quentin, à 26% par leurs gains fiscaux et à 25% par leur effort d’épargne.