Dispositif fiscal français

Objectifs gouvernementaux

La politique du logement, avant de se décliner en lois et décrets, résulte d’une stratégie élaborée par le gouvernement en concertation avec les différents acteurs concernés (professionnels du logement, bailleurs sociaux, élus, particuliers…). Après avoir énoncé la stratégie gouvernementale en matière de logement, nous présenterons deux des applications concrètes de cette stratégie : le zonage A / B / C mis en place par Gilles de Robien ainsi que la loi ALUR, promulguée par Cécile Duflot.

Loi Mézard

Stratégie logement du gouvernement

Le gouvernement prend de nombreuses précautions avec la problématique du logement car ce dernier représente un besoin essentiel à la vie de tout un chacun.

“Le logement ce n’est pas que le logement, le logement c’est la place qu’on a dans la société, c’est son enracinement, c’est la place qu’on a dans la vie”. - Emmanuel Macron, 31 janvier 2017

Le logement face aux évolutions de la société

Avoir un toit est une question de dignité et de bien-vivre et le logement consomme une part non négligeable du budget des ménages : 27% en moyenne.

Par ailleurs, la croissance de la population ainsi que les changements économiques et sociaux occasionne des disproportions territoriales.

Aussi, les zones où la demande de logements est plus forte que l’offre subissent une véritable pénurie de logements qui participe à l’augmentation des loyers. Par voie de conséquence, les particuliers les moins fortunés se trouvent dans l’obligation de s’excentrer pour se loger selon leurs moyens. Le problème s’étend donc bien au-delà de la simple question du logement. En effet, le manque de mobilité sociale et géographique a lieu au détriment de l’activité économique (éloignement des bassins d’emploi), creusant toujours plus les inégalités.

A contrario, certaines communes de taille moyenne sont en manque de locataires et de propriétaires, ce qui donne lieu à des logements qui restent vacants et se dégradent.

“Ces dysfonctionnements empêchent notre société de donner son plein potentiel. Notre politique du logement doit au contraire conduire à davantage de justice sociale en faveur des plus fragiles, être un moteur durable de l’économie locale comme nationale et un vecteur d’innovation au service de l’emploi. Nous avons besoin de logements qui soient en phase avec nos modes de vie contemporains : plus connectés, plus écologiques, plus modulables et mieux adaptés à la diversité de nos parcours” - Jacques Mézard.

Les trois objectifs du gouvernement pour le logement

Ces éléments factuels concourent à affirmer que “le logement est coeur de la cohésion des territoires”. Ce constat a inspiré trois objectifs au gouvernement français dans la course à la mobilité dans le logement :

  • premier objectif : construire plus, mieux et moins cher
    pour s’adapter aux évolutions démographiques et soutenir l’économie, le gouvernement s’engage à simplifier les procédures de construction pour construire plus ;
  • deuxième objectif : répondre aux besoins de chacun
    le gouvernement met tout en oeuvre pour aider les Français à accéder à un logement qui corresponde à leur profil ;
  • troisième objectif : améliorer le cadre de vie
    le gouvernement souhaite conférer une plus grande attractivité aux territoires par l’accélération des transitions énergétiques et numériques.

La stratégie du logement a été élaborée pour intégrer les acteurs du logement dans leur hétérogénéité :

  • locataires des parcs privés et sociaux,
  • propriétaires investisseurs,
  • professionnels de la construction,
  • bailleurs privés.

Les dispositions du gouvernement pour appliquer ses objectifs

Les objectifs fixés par la stratégie logement du gouvernement se déploient en mesures législatives, mesures réglementaires et plans d’actions.

Les mesure législatives

  • Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN)
  • Loi pour un État au service d’une société de confiance
  • Loi de finances initiale 2018

Les mesures réglementaires

  • Réduction des délais de contentieux d’urbanisme
  • Simplification des normes de construction
  • Publication de décrets d’application

Les plans d’action

  • Action coeur de ville pour améliorer les centres des villes moyennes
  • Nouveau programme de renouvellement urbain
  • Plan de rénovation énergétique
  • Plan logement d’abord
  • Accord avec les opérateurs pour le déploiement du numérique sur le territoire

Naissance du projet de loi ELAN

Pour parvenir à une stratégie qui soit au plus près des attentes des différentes parties-prenantes à la question du logement (locataires, propriétaires, professionnels, etc), le gouvernement a pris soin d’organiser une concertation publique à destination des acteurs du logement et de l’hébergement.

Ce sont plus de 2.500 contributions qui ont été recueillies et ont permis de concevoir un avant-projet de loi qui associe notamment les parlementaires des deux chambres de l’État et les élus locaux.

Depuis, le projet de loi ELAN sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a émergé suite à une conférence de consensus. Il se compose de trois priorités :

  • construire plus, mieux et moins cher : abattement fiscal sur les plues-values, zéro nouvelle norme technique, arrêt des recours abusifs, bail mobilité, baisse des loyers, etc ;
  • répondre aux besoins de chacun et favoriser la mobilité et la mixité sociale : construction de 80.000 logements, mise en place d’un bail mobilité, sortie des personnes en hébergement d’urgence, etc ;
  • améliorer le cadre de vie : renforcement du programme de renouvellement urbain, généralisation des logements connectés, éradication des bâtiments énergivores, etc.

En juillet 2018 aura lieu la première lecture au Sénat du projet de loi ELAN.

Zonage des politiques du logement

Créé en 2003 par le ministre Gilles de Robien dans le cadre du dispositif d’investissement locatif qui prit son nom, le zonage territorial A / B / C a été révisé en 2006, en 2009 et plus récemment, en 2014, en fonction de la tension immobilière.

Loi Mézard

À quoi sert le zonage territorial ?

Il s’agit d’un moyen de diviser le territoire français en zones plus ou moins tendues en matière d’immobilier.

Ce découpage géographique est utilisé pour déterminer quels territoires sont prioritaires dans le cadre des dispositifs de soutien au logement, tels que :

  • le dispositif “Louer abordable”
  • le prêt à taux zéro (PTZ)
  • le prêt social de Location-Accession (PSLA)
  • le prêt conventionné
  • le dispositif d’investissement locatif pour les investisseurs institutionnels
  • etc

Comment fonctionne le zonage territorial ?

Le zonage A / B / C présente en réalité cinq territoires distincts : du plus tendu au plus détendu.

Pour déterminer les différentes zones du territoire, l’État s’appuie sur des données qui concernent les dynamiques territoriales (croissance démographique, etc), le niveau des loyers, le prix des logements ou encore la tension des marchés locaux.

  • Zone Abis (zone la plus tendue) : Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • Zone A : agglomération de Paris (hors zone Abis), Côte d’Azur, agglomération genevoise française, quelques agglomérations et communes où les loyers et prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : plusieurs grandes agglomérations où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, l’Outre-Mer ;
  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris (hors zone Abis, A et B1), certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, villes Corses non situées en zones A ou B1 ;
  • Zone C (zone la moins tendue) : la partie du territoire qui ne rentre pas dans les autres zones.

Les bénéfices du remaniement de 2014

Depuis l’entrée en vigueur de ce nouveau zonage - en date du 1er octobre 2014 - certains dispositifs financiers d’aide au logement ont vu leurs paramètres varier :

  • le dispositif d’investissement locatif intermédiaire destiné aux particuliers profite des nombreux reclassements de villes en zone plus tendue. Cela permet à davantage de ménages locataires de bénéficier du dispositif ;
  • le prêt à taux zéro a été renforcé dans les zones moyennement ou peu tendues (révision de son barème) afin de ne pas y limiter son obtention ;
  • le logement intermédiaire se voit favorisé par le reclassement des villes de la zone B2 à la zone B1. Le régime de TVA à 10% au bénéfice du logement locatif intermédiaire permettra effectivement de développer l’habitat sur le territoire des communes reclassées.

Les autres zonages gouvernementaux

Il existe nombre de zonages réalisés par l’État pour diverses raisons :

  • le zonage 1 / 2 / 3 utilisé dans le cadre de l’attribution des aides personnelles au logement ;
  • les 28 zones tendues qui doivent s’acquitter de la taxe sur les logements vacants
  • le zonage du 1er juillet 2013 qui permet d’accélérer les projets de construction dans les zones tendues ainsi que cinq communes de moins de 15.000 habitants en forte croissance démographique ;
  • le zonage relatif à la majoration de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles pour le calcul de la TFPNB ;
  • le zonage pour le plafonnement des honoraires imputables aux locataires.

Loi ALUR : lutte contre l’habitat indigne

La loi ALUR ou “loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové” vise à réguler les marchés immobiliers et à encadrer les pratiques jugées abusives. Il est également question à travers cette loi, de favoriser l’accès au logement et de développer la transparence ainsi que l’innovation.

Promulguée par Cécile Duflot, ministre du Logement et de l’égalité des territoires dans le gouvernement de François Hollande, la loi ALUR vise à soutenir l’objectif étatique “500.000 logements neufs par an”.

Loi Mézard

La loi ALUR en pratique

La loi ALUR peut être résumée en 10 points clés qui tendent à “réguler le marché, protéger les citoyens et innover pour mieux construire” selon les mots de Cécile Duflot :

  1. améliorer les rapports entre locataires et propriétaires en clarifiant les contrats de location et en encadrant / répartissant les honoraires d’agence locative entre les deux protagonistes ;
  2. clarifier les règles pour les professions immobilières par la mise en place d’une commission de contrôle et la fixation de règles de bonne conduite ;
  3. améliorer le fonctionnement des copropriétés en publiant un modèle-type de contrat et syndic, en obligeant à une facturation plus claire et en contraignant à l’ouverture d’un compte séparé ;
  4. traiter les copropriétés dégradées par la mise en place de nouvelles opérations de requalification ;
  5. favoriser la rénovation énergétique des logements en soutenant la réalisation des travaux de rénovation énergétique et en créant un tiers financeur ;
  6. simplifier la demande de logement social grâce à une démarche en ligne simple et transparente ;
  7. accompagner les personnes défavorisées via la prévention des expulsions locatives et grâce à la trêve hivernale, allongée de 15 jours (1er novembre - 31 mars) ;
  8. lutter contre l’habitat indigne en contraignant les propriétaires à rénover leur logement en location et en consignant les allocations logement au détriment du propriétaire ;
  9. développer des formes alternatives d’habitat en créant un statut juridique pour l’habitat participatif ;
  10. améliorer le cadre de vie en construisant un environnement de qualité, notamment grâce au PLUi (document d’urbanisme à l’échelle intercommunale).

Les échéances de la loi ALUR

L’ampleur et les ambitions de la loi ALUR en font une loi qui se met en oeuvre au fur et à mesure du temps.

Dans ce contexte, la loi ALUR a subi quelques révisions au gré des changements de présidence. Aussi, au cours de son mandat, Manuel Valls a complètement remis en question la loi ALUR, arguant qu’elle néglige la construction de logements au profit des rapports entre propriétaire et locataire. En 2014, à la fin du mois d’août, le ministre procède à quelques révisions concrètes pour relancer le logement :

  • application de la mesure d’encadrement des loyers uniquement à Paris et, à la demande de Martine Aubry, à Lille ;
  • recentrage de la garantie universelle des loyers vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire ;
  • mise en place de 50 mesures de simplification avant le 1er janvier 2015 en réponse au professionnels, qui jugent la loi ALUR trop complexe.

En 2016, deux ans après sa promulgation, Emmanuelle Cosse, alors ministre du logement, dressait un premier bilan de la loi ALUR.

Pour approfondir le sujet

Comment la politique du logement s’applique-t-elle dans le secteur du bâtiment et de la construction ?

Comment le gouvernement parvient-il à mobiliser le foncier en faveur de la construction de logements ?