Dispositif fiscal français

Aménagement et urbanisme

L’aménagement du territoire et l’urbanisme sont cruciaux pour le bien-vivre des riverains. Dans le cadre de la politique du logement, des recherches et expérimentations sont menées par l’État pour parvenir à des opérations d’aménagement adaptées aux populations.

Comment l’État parvient-t-il à mobiliser le foncier en faveur du logement ? Quelles autres mesures sont prises pour favoriser la construction de logements ? Quels projets voient le jour et quels sont leurs enjeux d’avenir ?

Loi Mézard

Mobilisation du foncier en faveur du logement

L’État a la possibilité, pour parvenir aux objectifs annuels de construction, de mettre en vente les terrains qui abritent des établissements publics mais aussi les terrains du domaine privé, si nécessaire.

Dans ce contexte, ce sont plus de 70 terrains publics qui ont été cédé par l’État en 2015 permettant la construction de près de 8.000 logements parmi lesquels 45% de logements sociaux et 55% de logements privés. Certaines de ces cessions ont fait intervenir un mécanisme de décote, d’autres non.

“Selon le principe de décote, la loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement du 18 janvier 2013, prévoit que le prix de cession de ces terrains peut être inférieur à leur valeur vénale dès lors qu’ils ont vocation à accueillir des programmes de logements, notamment sociaux.” - Ministère de la Cohésion des territoires.

La décote est plus particulièrement usitée dans les zones immobilières tendues où le coût du foncier peut créer un déséquilibre financiers dans les opérations de construction, en particulier pour aboutir à du logement social.

C’est le prix de revient (coût de production) des logements locatifs sociaux et en accession à prix maîtrisé qui est impacté positivement par l’avantage financier de la décote. De plus, des clauses anti-spéculatives ainsi que des sanctions financières sont prévus pour éviter les abus tels que la non-réalisation des logements dans un délai de 5 ans.

Quelles ordonnances pour accélérer la construction de logements ?

Dans le cadre du “Plan d’investissements pour le logement”, lancé le 21 mars 2013 par le gouvernement, ce ne sont pas moins de 7 ordonnances qui ont été mises en place pour permettre l’accélération de la construction de logements.

Article 38 de la Constitution
Une ordonnance est un acte par lequel le gouvernement demande au parlement l’autorisation de prendre lui-même les mesures qui relèvent habituellement du domaine de la loi, dans l’optique de concrétiser son programme.

Ordonnance n°1

En ce qui concerne l’urbanisme, l’ordonnance du 18 juillet 2013 vise à “lutter contre les recours malveillants et réduire le traitement des litiges”.

Les recours contentieux, d’origine mafieuse pour certains, sont déposés dans l’unique optique de monnayer le retrait du recours. Ce sont des centaines de milliers d’euros qui sont dépensés pour la résolution de ces litiges, surtout lorsque le projet comporte de forts enjeux pour l’avenir de la ville.

Les délais des procédures judiciaires mettent en péril certains des opérations de promotion (paralysie des montages financiers, investisseurs effrayés, etc) et aide les requérants à faire pression sur les maîtres d’ouvrage.

Les recours pendants devant les juridictions concernent environ 25 000 à 30 000 logements. L’impact économique est considérable : près de 15 000 emplois seraient concernés.

Pour éradiquer ce phénomène, le Ministère de la Cohésion des territoires prévoit :

  • l’encadrement des droits de recours contre les permis de construire,
  • la perception de dommages et intérêts par le bénéficiaire du permis de construire en cas de préjudice,
  • l’encadrement du régime des transactions afin de stopper tout chantage,
  • la régularisation du permis de construire en cours d’instance.

Ordonnance n°2

En matière de construction des logements, l’ordonnance du 3 octobre 2013 ambitionne de “favoriser les projets de densification” dans les zones géographiques où la demande est le plus forte.

Loi Mézard

Aussi, selon les secteurs concernés, l’autorité compétence en matière de délivrance des permis de construire peut déroger aux règles du PLU (plan local d’urbanisme) en vigueur, uniquement au cas par cas. Seules les règles d’urbanisme qui concernent le gabarit, la hauteur, la densité et la création de places de stationnement peuvent être remises en cause lorsqu’elles se trouvent être inappropriées dans le cadre d’un projet particulier. Par ailleurs, pour les immeubles surélevés achevés depuis plus de deux ans, le préfet peut également accorder un allègement des règles de la construction.

Outre le fait de déroger aux obligations réglementaires en matière de stationnement, la seconde ordonnance implique aussi :

  • de favoriser la densification dans les zones tendues,
  • de faciliter la transformation de bureaux en logements,
  • de surélever les bâtiments en construisant sur les toits et en alignant la hauteur des bâtiments mitoyens.

Ordonnance n°3

Concernant la sécurisation des acquéreurs, l’ordonnance du 3 octobre 2013 tend à "sécuriser les acquéreurs en mettant fin à la garantie intrinsèque".

Par exemple, concernant les ventes en l’état futur d’achèvement, il est question de sécuriser le parcours d’achat du client dans le cas où le promoteur serait défaillant. Pour y parvenir, le gouvernement a pris le parti de mettre fin à la garantie financièrement d’achèvement “intrinsèque”, à savoir, celle qui impose des contraintes de financement au promoteur.

Dorénavant, c’est la garantie financière d’achèvement “extrinsèque” qui sera la norme. Il s’agit de la garantie qui est assurée par un tiers (un assureur). Ainsi, en cas de défaillance du promoteur, la relève financière est garantie.

Ordonnance n°4

Pour accélérer la construction de logements, l’ordonnance du 3 octobre 2013 souhaite “réduire les délais et créer une procédure intégrée pour le logement".

La complexité de la législation alliée à la pluralité des acteurs et autorités constituait une véritable entrave à la construction de logements.

La PIL (procédure intégrée pour le logement) tend à diviser de moitié les délais de réalisation des projets de construction. Tant qu’un projet est reconnu d’intérêt général, la PIL permet :

  • de rendre compatibles les divers documents d’urbanisme,
  • d’adapter les normes supérieures contradictoires.
“La mise en compatibilité des documents se fait après enquête publique et doit être approuvée par le préfet.” - Ministère de la Cohésion des territoires.

De plus, les procédures indispensables à la réalisation des projets sont menées en parallèle plutôt que successivement (fusion des différentes étapes de procédures). C’est cela qui permet de maximiser la construction de logements dans les aires urbanisées.

D’autre part, la PIL aspire également à affermir la qualité des logements. Pour ce faire, des études d’impact ainsi que des évaluations environnementales sont initiés en amont de la construction.

Ordonnance n°5

L’accès aux documents d’urbanisme est impératif pour faire vivre une véritable démocratie. L’ordonnance du 19 décembre 2013 préconise la création d’un Géo-portail de l’urbanisme afin que les acteurs du secteur ainsi que les citoyens puissent disposer d’un accès facilité aux documents d’utilité publique.

Loi Mézard
“Depuis le 1er janvier 2016, les collectivités locales doivent mettre en ligne selon un format numérique standard (pdf par exemple) le document d’urbanisme qui s’applique sur leur territoire, soit sur le site de la commune ou de son groupement compétent, soit sur le site départemental de l’État.”

La démocratisation des données en même temps que la modernisation des moyens de transmission est un symbole en matière d’égalité des territoires.

Ordonnance n°6

En ce qui concerne le financement des opérations de construction de logements, l’ordonnance n°6 du 19 décembre 2013 prévoit d’augmenter le taux de garantie d’emprunt.

Pour parvenir l’ambition affichée de 500.000 logements par an tout en garantissant un pourcentage suffisant d’habitats à coût maîtrisés - pour lesquels les recettes sont nécessairement moindres - les aménageurs portant un projet d’intérêt général pourront obtenir de la part des par des collectivités locales, une garantie à hauteur de 100% du montant emprunté. Cela vise à faciliter l’obtention d’un prêt bancaire.

Ordonnance n°7

Pour ce qui est du logement intermédiaire, la création d’un statut spécifique devrait permettre de :

  • renforcer le maillon entre le logement social et le logement privé,
  • créer un nouveau contrat de bail de longue durée (“bail réel immobilier”),
  • créer des filiales dédiées au logement intermédiaire via les organismes de logement social.

Pour en savoir plus concernant l’ordonnance n°7, consultez la page dédiée.

Projet innovant et ville durable

Pour construire la ville de demain : connectée, écologique et durable, le gouvernement soutient des projets variés.

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Les démonstrateurs industriels

Il s’agit d’un consortium d’innovation composé d’acteurs privés et para-publics.

La démarche “Démonstrateurs industriels pour la ville durable” est destinée à des acteurs privés et para-publics tels que des sociétés spécialistes du BTP, de l’énergie, du numérique ou encore des transports. Il peut également s’agir de PME, de starts-up, d’établissements d’enseignement supérieur, etc.

Les consortiums qui remportent les appels à projets contribuent ensuite à inventer la ville de demain.

Le Grand Prix de l’urbanisme

Depuis 1989, Le Grand Prix de l’urbanisme récompense annuellement une personnalité reconnue.

Cette initiative tend à valoriser le travail des professionnels qui agissent sur l’espace urbain. C’est également l’occasion d’échanger autour des questions liées à l’urbanisme et à la ville, pour mettre au jour les attentes actuelles et les orientations à prendre pour les territoires.

En 2017, c’est Pierre Veltz - ingénieur, sociologue et économiste français, spécialiste de l’organisation des entreprises et des dynamiques territoriales - qui a reçu la récompense en provenance d’un jury international.

Le Palmarès des jeunes urbanistes

Le Palmarès des jeunes urbanistes met à l’honneur de jeunes experts remarqués pour leur approche singulière et créative de l’urbanisme. Ce sont 66 urbanistes qui ont été récompensés depuis la création du Palmarès en 2005, à l’échelle française et internationale.

Le réseau “Commerce, Ville et Territoire”

Ce réseau tend à permettre le dialogue entre les différents acteurs qui partagent la ville : riverains, commerçants, élus, etc. Il s’agit d’un lieu d’échange et de promotion des bonnes pratiques.

Dans ce cadre, il est notamment question de confronter les points de vue, de partager des expériences ou encore de proposer des solutions innovantes.

Le référentiel européen de la ville durable (RFSC)

Outil gratuit en ligne, le RFSC aide les villes européennes à initier une réflexion sur le développement urbain durable.

Loi Mézard

Il s’agit d’un soutien qui aide d’une part à se poser les bonnes questions et d’autre part, à élaborer une stratégie adéquate.

Coopérative, la plateforme permet aux différentes villes d’Europe de dialoguer au sujet de leur pratique de la ville.

L’atelier des territoires

L’appellation “atelier des territoires” regroupe, en réalité, de nombreuses initiatives :

  • atelier des territoires : ils visent à faire éclore une stratégie de territoire et à mobiliser les acteurs locaux dans un processus de projet grâce à la concertation ;
  • atelier territoires économiques : il permet aux élus de collaborer avec une équipe d’experts dans l’optique de construire un projet d’aménagement de sites pilotes. L’atelier de déploie notamment autour de la thématique de l’amélioration de la qualité architecturale et urbaine des territoires à dominante commerciale ;
  • atelier montagne : il permet à des territoires en difficultés d’aboutir à une stratégie de long terme ;
  • atelier littoral : il s’agit d’une séquence de travail qui concerne les dynamiques de transformation de l’espace ainsi que les actions en cours sur le littoral ;
  • atelier territoires en mutation exposés aux risques : il s’agit d’un atelier national qui a pour objectif de construire une stratégie de territoire, de faciliter les démarches projet et d’accompagner les collectivités ;
  • les ateliers projet urbain : ils invitent des acteurs de l’aménagement à dialoguer quant à leurs expériences afin de disposer d’un savoir opérationnel au service des usagers de la ville.

Pour approfondir le sujet

Quelles sont les ambitions du gouvernement en matière de logement ?

Comment la politique du logement s’applique-t-elle dans le secteur du bâtiment et de la construction ?