Dispositif fiscal français

Les PLAI adaptés : des logements locatifs très sociaux

Le ministère de la Cohésion des Territoires, Jacques Mézard, et les partenaires du Fonds national des aides à la pierre (FNAP) ont lancé en juin 2017 un appel à projets pour la création de logements locatifs dits “très sociaux”.

Pour parvenir à cet objectif de construction, l’État peut attribuer aux bailleurs de logements sociaux des Prêts Locatifs Aidés d’Intégration ou PLAI.

Les PLAI ont récemment subi une adaptation afin de favoriser toujours plus le développement d’une offre de logements à destination des ménages modestes.

Qu’est-ce qu’un PLAI ? Comment se présente la version adaptée de celui-ci ? Quels sont les résultats de ce dispositif de financement pour ce qui est de la construction de logements ? Pourquoi la France a-t-elle besoin de logements sociaux ?

Le fonctionnement et les objectifs du PLAI

“Les PLAI sont destinés à financer la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements loués à des personnes cumulant des ressources faibles et des difficultés sociales”.

Les PLAI sont destinés aux bailleurs sociaux (organismes HLM) ainsi qu’aux associations agréées en matière de maîtrise d’ouvrage d’insertion [1]. Ce dispositif prend place dans le cadre du plan pluriannuel de lutte contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale.

Pour rappel, “le plan [de lutte contre la pauvreté et l’inclusion sociale] joue son rôle d’amortisseur social de la crise : la hausse du taux de pauvreté en France constatée entre 2008 et 2012 a été enrayée. Une fois le plan pauvreté monté en charge, ce sont environ 2.6 milliards d’euros supplémentaires qui seront redistribués chaque année à 2.7 millions de ménages parmi les plus en difficulté (soit environ 1.000 euros en moyenne par an et par ménage d’ici fin 2017)”. - Les mots du porte-parole du gouvernement, contenu publié sous le gouvernement Valls III du 11 février 2016 au 06 décembre 2016 [2].

Tout bailleur qui, en réponse à l’appel d’offres lancé par le Ministère de la Cohésion des Territoires et le FNAP, répond aux contreparties sociales de construction définies par cahier des charges, pourra bénéficier d’un financement complémentaire dans le cadre de son projet.

Les prêts locatifs sont financés grâce aux majorations de prélèvement réalisées auprès des communes déficitaires vis-à-vis de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain).

Ce dispositif d’aide au financement a pour but d’encourager la création de logements neufs (ordinaires ou structures) destinés aux ménages modestes.

Loi Mézard

Pour être éligible à la location d’un logement financé en PLAI, un ménage doit apporter la preuve de difficultés financières et sociales. Le cas échéant, il pourra prétendre accéder à :

  • un logement à loyer et charges maîtrisés,
  • une gestion locative adaptée,
  • un accompagnement personnalisé,
  • configurations spécifiques de logement.
“Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir.” - Article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation, alinéa II.

En 2013, un système national d’enregistrement (SNE) est élaboré pour permettre aux demandeurs de logements sociaux de composer en ligne leur “dossier unique numérique”. Cette plateforme reçoit 400.000 visites par mois, ce qui témoigne de la prégnance de la question des logements sociaux.

Toutefois, la réforme de la demande de logement social de mars 2017 donne connaissance d’une évolution majeure du SNE. Le numéro unique de demande d’un logement social va être nationalisé pour éviter les doublons de demandes multi-territoires [3].

Appel à projets 2017

Le projet 2017 du bailleur social doit répondre à la totalité des critères d’éligibilité pour prétendre entrer dans le champ du programme de PLAI, parmi lesquels [4] :

  • être en possession de l’agrément de maître d’ouvrage d’insertion, selon l’article L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation,
  • cibler un public ayant des ressources inférieures aux plafonds de ressources PLAI [5] et qui rencontre des difficulté sociales,
  • produire des logements familiaux ordinaires,
  • prendre en charge le risque locatif,
  • etc.
  • La version “adaptée” des PLAI permet l’assouplissement des procédures de montage, d’instruction et de sélection des projets. De même, le montant des subventions par logement a particulièrement augmenté. Le montant du prêt est fixé en fonction du plan prévisionnel de financement de la construction : cela permet au bailleur de couvrir la totalité du prix de revient, déduction faite de la subvention. Ces évolutions ont pour objectif de faciliter l’éclosion davantage de projets de logements sociaux.

    Par ailleurs, les opérations financées par le biais d’un PLAI permettent aux organismes HLM d’obtenir un taux réduit de TVA ainsi qu’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.

    Les chiffres clés du PLAI

    Pour la période 2005-2009, sur les 591.000 logements locatifs sociaux prévus à la construction, 20.000 par an devaient être accompagnés d’un PLAI octroyé au bailleur social.

    Si ces chiffres n’ont pas pu être atteints (entre 8.000 et 17.000 logements PLAI par an entre 2005 et 2009), la mesure perdure. Car, pour le Ministère de la Cohésion des Territoires, la production de logements neufs accessibles aux ménages modestes n’est pas encore en adéquation avec les besoins de ces demandeurs de logements sociaux.

    Le système national d’enregistrement (SNE) permet d’ailleurs de connaître de manière plus fine le profil de cette tranche de la population : entre avril 2015 et avril 2016, 120.000 demandes ont été enregistrées sur la plateforme en ligne. Fin 2016, ce sont plus d’1,8 millions de demandes de logements sociaux qui ont été enregistrées en France. Au rang des régions qui concentrent le plus de demandes, l’on retrouve l’Île-de-France et Rhône-Alpes.

    “Entre 2013 et 2016, parmi les appels à projet en PLAI, 39% des logements programmés l’ont été dans des communes déficitaires au titre de la loi SRU. Les 538 opérations retenues ont permis de concrétiser la construction de 1.732 logements pour un budget de 12,5 millions d’euros” [6].

    Entre 2013 et 2016, quatre appels à projets ont été organisés chaque année. Au total, ils ont permis la sélection de 538 opérations de construction neuves en PLAI, cela représente 1.732 logements :

    • 2013 : 175 constructions soit 637 logements
    • 2014 : 108 constructions soit 319 logements
    • 2015 : 204 constructions soit 595 logements
    • 2016 : 51 opérations soit 181 logements

    Pour réaliser une demande de logement social en ligne, rendez-vous sur la plateforme dédiée du Ministère du logement et de l’habitat durable.

    Brève histoire du logement social en France de 2000 à nos jours

    Les opérations de constructions dédiées à un public composé de ménages “fragiles” se sont développées dans les années 1990 en raison de la mise en application de la loi “Besson” du 31 mai 1990 (reconnaissance du droit au logement).

    Malgré cela, plus récemment, la disparition progressive de l’offre de logements “bon marché” peut s’expliquer en partie par l’envolée des prix de l’immobilier, qui a relégué en périphérie des populations concentrant plusieurs dysfonctionnements : insécurité, échec scolaire, chômage etc [7].

    En 2003, la loi Borloo d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine précise les modalités d’intervention de l’État dans les zones urbaines sensibles (ZUS). Elle permet également la création des Agences nationales pour la rénovation urbaine (ANRU). De nombreux quartiers HLM sont démolis puis reconstruits afin d’améliorer leur intégration à la ville et d’y introduire les nouvelles normes de construction et de sécurité.

    La loi du 5 mars 2007 qui institue le droit au logement opposable (DALO) vient conforter la place du logement social dans l’accueil des personnes défavorisées. Dans le même ordre d’idée la loi du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social appuie la nécessité de construire social.

    Le logement social, parfois perçu comme secondaire, tend à devenir l’axe majeur de l’intervention étatique.


    [1La circulaire du 6 septembre 2010 précise ainsi que : « la professionnalisation des acteurs de la MO d’insertion conduit à ce que les activités immobilières soient menées par des organismes disposant de compétences avérées dans le domaine ».

    [3Feuille de route 2017-2018 des évolutions du Système National d’Enregistrement - Ministère du logement et de l’habitat durable - http://sne.info.application.logement.gouv.fr/IMG/pdf/sne_-_feuille_de_route_2017-2018_v2_cle215656.pdf

    [4Tous les critères d’éligibilité sont consultables dans le Cahier des charges relatif aux opérations de « PLAI adaptés », page 5 (2016) :
    http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/20160713-cahier_des_charges__plai_adaptes_.pdf)

    [5Soit, au 1er janvier 2015, 12.722€ par an pour une personne seule en Île-de-France et 11.058 € en province (ces ménages représentent environ 30% des ménages français) - Cahier des charges relatif aux opérations de « PLAI adaptés » © Année 2016.)

    [6Source : « La production de logements très sociaux à bas niveau de quittance - Caractéristiques des opérations lauréates des premiers appels à projets PLAI adaptés » - Cerema

    [7Il était une fois le logement social - Union sociale pour l’habitat : http://www.union-habitat.org/les-hlm-de-%C3%A0-z/l%E2%80%99histoire-des-hlm/il-%C3%A9tait-une-fois-le-logement-social